央行主管金融時報8月10日刊文稱，無論中短期樓市走勢如何，政策向哪種方向變化，在諸多爭議之外，各界幾乎一致的共識是，房價不可能無限制上漲。因此，寄希望于樓市穩(wěn)漲不跌顯然不合理。

文章稱，樓市政策工具不應(yīng)也不會僅僅停留在信貸政策或限購等政策上，而應(yīng)當進行更多元化、多方面的探索，讓住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、高效。也唯有如此，相關(guān)的政策才不會“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而政府投入的真金白銀才不會低效、空置。

以下為文章全文：

調(diào)整供給結(jié)構(gòu)促進樓市健康發(fā)展

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會日前公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳市新建商品住房量價齊跌。

根據(jù)該機構(gòu)數(shù)據(jù)，深圳市新房成交套數(shù)和面積分別環(huán)比下跌8.27%和10.83%；成交價格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%，是2012年以來環(huán)比最高跌幅。

這一數(shù)據(jù)引發(fā)了市場各方熱議。樂觀者認為，深圳樓市此次量價齊跌是受7月份供應(yīng)量大量減少、季節(jié)性因素及投資需求短期觀望等階段性調(diào)整因素影響，并非趨勢性扭轉(zhuǎn)；但同時也有不少人聲稱，樓市拐點已至，當前深圳樓市價格已經(jīng)觸及階段性高點。

深圳樓市究竟往何處走，牽涉因素眾多，殊難定論。真正讓很多消費者，特別是已經(jīng)網(wǎng)簽、尚未批貸過戶的交易者頭痛的，是忽冷忽熱、時嚴時松的購房政策。因時而變、因勢而變的相機調(diào)控和分類施策固然靈活，對于遏制投機性購房也起到了一定效果，但同時也讓部分剛需者撓頭不已。

不過，無論中短期樓市走勢如何，政策向哪種方向變化，在諸多爭議之外，各界幾乎一致的共識是，房價不可能無限制上漲。因此，寄希望于樓市穩(wěn)漲不跌顯然不合理。因此，在進行樓市調(diào)控時，政策制定者往往有兩大關(guān)鍵考量。

首先是穩(wěn)經(jīng)濟。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的走向?qū)χ袊��?jīng)濟的影響可謂“牽一發(fā)而動全身”。眾所周知，鋼鐵、水泥、家裝等多個行業(yè)都與樓市冷熱密切相關(guān)。實際上，今年上半年，國內(nèi)鋼鐵行業(yè)的盈利逆襲就離不開樓市的重要支撐。截至目前，全國已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績的13家鋼鐵上市公司中，除了華菱鋼鐵和韶鋼松山兩家尚未盈利，預(yù)盈企業(yè)達到11家。與2015年的慘淡業(yè)績相比，2016年中國鋼鐵業(yè)上半年可謂逆襲成功。專家預(yù)測，進入8月、9月份房地產(chǎn)旺季后，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅回升，鋼鐵需求將繼續(xù)回暖。

其次是防風(fēng)險，即嚴防地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)經(jīng)濟“硬著陸”風(fēng)險。2016年中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”后，房地產(chǎn)再次成為市場關(guān)注的焦點。

房地產(chǎn)業(yè)究竟有沒有泡沫以及泡沫有多大，尚無定論。但值得關(guān)注的是，過去幾年中國居民房貸規(guī)模持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，過去幾年間，居民購房貸款月均新增額從2011年的693億元飆升至2016年上半年的3933億元，累創(chuàng)新高，居民購房杠桿率加速上升。

盡管我國的高儲蓄率或為居民加杠桿創(chuàng)造了一定空間，僅僅看單一指標尚不足以定論。但居安思危，警惕房地產(chǎn)泡沫絕非多此一舉。

房子一頭連著經(jīng)濟動脈，另一頭關(guān)乎百姓民生，需要兩方面兼顧，尋求平衡。樓市之所以多年來盤踞頭條，就是因為其直接牽動著百姓的直接需求。而近年來房價持續(xù)高企帶來的生活成本高漲，也讓不少老百姓叫苦不迭。

實際上，像深圳這樣的地區(qū)，切莫說去年以來被鼓勵購房的農(nóng)民工群體，即使對于高校畢業(yè)生而言，購房壓力也不容忽視，甚至對不少人而言，租房壓力都較沉重。

不僅是深圳，北、上、廣等一線城市生活壓力都集中反映在高房價和高房租上。而幾乎每個就職的年輕人，最先面對的經(jīng)濟問題就是即使不買房，作為租房者也會承受高壓。由于房東動輒調(diào)高租金或干脆賣房停租，租房者不得不搬離現(xiàn)有住所另覓他處，在頻繁搬家中疲勞奔波；或者面對租金上漲，不得不以收入而非個人成長、理想作為就業(yè)第一目標，甚至被迫逃離發(fā)展機會更多的大城市；再或者，為了降低房租壓力，在距離工作地點非常遠的地方租房或干脆在郊區(qū)購房，這導(dǎo)致了上、下班高峰期的擁堵，也消耗了青年人的精力，對其投入工作所必須花費的時間形成“擠出效應(yīng)”。

這種“嚇退年輕人”、“逼走勞動力”的高房價即使可持續(xù)，其負面效應(yīng)也相當明顯。因此，穩(wěn)經(jīng)濟與惠民生的政策目標需要協(xié)調(diào)和平衡。

日前，審計署公告了2015年保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果。至2015年年底，有19萬套保障性住房因配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后等原因，不能及時交付使用。其中，供需不匹配、配套設(shè)施不齊全、不符合政策標準、質(zhì)量不達標是主要因素。由此可見，住房供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡，成為老百姓安居難的一大瓶頸。

鑒于此，從長期看，需要建立一系列透明、穩(wěn)定的制度，以促進樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展。而從中短期看，調(diào)節(jié)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)十分關(guān)鍵。

一方面，除了靈活應(yīng)用降低首付比例、提高公積金貸款額度等政策外，在產(chǎn)權(quán)制度上或可做更多設(shè)計。例如，部分單位曾經(jīng)設(shè)置“期權(quán)房”，即員工先支付少量資金獲得居住權(quán)，在某個單位供職一定時期后可獲得完整產(chǎn)權(quán)或者有權(quán)按照市場價格的一定比例增付購房款，獲得完整產(chǎn)權(quán)。盡管這種設(shè)計值得詬病的是“分房”與某個單位的特權(quán)掛鉤，但思路并非不可借鑒。如果能夠建立完善、透明、公平的考核、分配機制，這種初期共有產(chǎn)權(quán)的模式或可緩解青年員工的購房壓力。

另一方面，應(yīng)完善公租房體系，降低租房成本。目前，部分公租房準入門檻高，且區(qū)位較差、供應(yīng)量又不足，最終成為“搶手卻不實用”的雞肋。因此，針對目標群體的實際需求，可增加類似青年公寓的建設(shè)以改善這一局面。同時，針對“新市民”、剛畢業(yè)的大學(xué)生等群體收入水平低的現(xiàn)實，可以將長期服務(wù)于城市生產(chǎn)生活須臾不可離的行業(yè)（建筑業(yè)、家政和市政環(huán)保等）的“新市民”納入公租房政策覆蓋范圍。

總之，樓市政策工具不應(yīng)也不會僅僅停留在信貸政策或限購等政策上，而應(yīng)當進行更多元化、多方面的探索，讓住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、高效。也唯有如此，相關(guān)的政策才不會“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而政府投入的真金白銀才不會低效、空置。