降息后，月供居然多了？！

2015-10-30 15:03| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 1344| 評論: 0|來自: 搜狐財經(jīng)

央行降息后，房貸月供反而多了，腫么回事？
　　今年已經(jīng)降了五次息了！雖說把錢存銀行沒什么利息了，各種理財產(chǎn)品收益也降低了，但如果你在還房貸，無疑是個大大的好消息，五年以上的貸款利率從年初的5.9%，經(jīng)過5次降息后至現(xiàn)在只有4.9%。也就是說，假設(shè)你有100萬等額本息的商業(yè)貸款，貸款期限20年，前后能省足足13萬呢！降息省出了半個廁所的價錢，請容我大笑三分鐘……
　　別傻笑了，你以為你的房貸真的降了嗎？先別著急盤算著能省多少錢，也別拍腦門決定提前還款，關(guān)于房貸，是時候告訴你這些隱藏的真相了~
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　　到底什么時候開始享受新利率？
　　對于大部分背負房貸的人來說，降息后并不是立即享受新利率，而是得根據(jù)銀行規(guī)定來執(zhí)行。一般來說，銀行房貸對于利率調(diào)整有3種方案：
　　A、銀行利率調(diào)整后，新貸款利率在次年1月1日開始執(zhí)行；
　　B、滿年度調(diào)整，即約定從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息；
　　C、次月調(diào)息，即在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。
　　大部分的銀行房貸合同都是次年1月1日調(diào)整，不過在簽署貸款合同時，里面有一個調(diào)整利率的條款選項：一種是次年1月1日按當(dāng)前利率進行調(diào)整，一種是還款滿一年后按當(dāng)前利率調(diào)整，具體執(zhí)行日期得看合同勾選的是哪個了。
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　　降息后，月供反而增加了？
　　先打個預(yù)防針哦，明年一月份你的月供可能會出現(xiàn)不降反升的現(xiàn)象。
　　別驚訝，也別跑去和銀行撕B，規(guī)劃君來告訴你真相！
　　如果你還款日在月初，且還款方式是等額本息，就很可能在次年一月份還款額增加。因為等額本息還款方式是每月的還款總額相同，在每月還款的本金和利息分配比例中：前半段時期，利息所占比例大，本金比例小；后半段時期逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。
　　根據(jù)銀行算法，上一年降息，新一年的還款本金會增加，而上一年加息，則新一年的還款本金會減少。降息后，你所還的本金經(jīng)過重新分配后增加了，且增加的金額對沖了利息減少的金額，因此1月份月供是有可能會多幾十塊錢的。但是，多的這些錢其實是你提前還了一部分本金，可千萬別以為是銀行算錯了哦~
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　　之前享受的貸款折扣還會有嗎？
　　會，只要在貸款合同里達成協(xié)議，貸款利率折扣是一直可以享受的，所以降息后的房貸相當(dāng)于折上折哦~如果你是在08年或09年貸的款，那可就賺大發(fā)了。當(dāng)年的銀行房貸一般都能7折，以現(xiàn)在5年以上貸款基準利率4.9%來算，待到明年，你的實際利率只有3.43%。天惹嚕！居然和公積金貸款都差不多了呢~雖說現(xiàn)在這么低的折扣是不可能了，但目前市場上大部分銀行貸款買房利率也有一定折扣，一般首套房貸款利率可以打9折或95折，更有部分地方銀行折扣低至85折，比如青島銀行。
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　　利率低了，該不該提前還款？
　　眼瞅著就快發(fā)年終獎了，現(xiàn)在存銀行利息少，自己也沒什么投資渠道，這時很多手頭寬裕的家庭就開始考慮提前還房貸了。誠然，復(fù)利的威力的確可怕，在你還款總額里，有一半都是利息。反之，如果你有好的投資方法，復(fù)利也會幫你獲得更大收益。例如銀行理財、正規(guī)平臺的固定收益類P2P產(chǎn)品、或是債券型基金等，收益都相對穩(wěn)定且高于你的貸款利率。
　　因此好規(guī)劃理財師建議，在決定是否提前還款時，好好算筆賬，權(quán)衡一下得失，不必一有錢就想著趕緊還銀行。