農安縣古城街四期棚戶區(qū)改造項目現場(《中國經濟周刊》記者 曹煦 攝)

　　高樓大廈環(huán)繞，幾處破舊平房格外顯眼，從高處望下，就像是城市森林中的一塊傷疤。

　　這是8月30日《中國經濟周刊》記者在吉林省長春市農安縣古城街四期棚戶區(qū)改造地塊看到的場景。當拆遷后新建的商品房小區(qū)已經開始出售之際，有幾戶人家仍然沒有搬離。

　　舉目皆是鋼筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四鄰已成一片瓦礫，史艷軍說：“把有房照(房本)的強拆了，蓋了一堆沒房照的�！�

　　被征收戶：補償協(xié)議尚未達成，房卻被拆了

　　2006年5月和10月，史艷軍分別從個人手中購買了兩處古城街地段的房產，據她介紹，兩處房屋此后相繼用于冷庫經營。

　　2015年10月，農安縣住房和城鄉(xiāng)建設局開始對古城街四期棚戶區(qū)改造區(qū)域啟動征收工作。

　　據了解，該區(qū)域東至古城街，西至雅仕居，南至紳士花園，北至掛面廠石頭道，涉及超過300戶居民，史艷軍的兩處房產在被征收范圍內。

　　2015年12月11日，由長春某房地產評估公司出具的《農安縣房屋征收補償分戶評估報告》中，史艷軍的兩處房屋其中一套評估單號為225號，主房建筑面積72.46平方米；另一套評估單號為101號，主房建筑面積41.75平方米。采用市場法評估，評估單價均為每平方米2581元。

　　對此評估價格，史艷軍不認同。此后近兩年時間里，史艷軍的女兒先后6次去縣征收辦商談補償事宜，始終沒有達成補償協(xié)議，主要原因是在對房產是否用于經營活動的認定上，業(yè)主和政府之間存在分歧。

　　史艷軍稱其兩處房屋在2010年由住宅改為經營性保險冷凍庫且依法取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記且有納稅記錄，每處房屋年收入均在5萬元以上，應按收益法評估補償價格�！吨袊�經濟周刊》記者近日在采訪縣征收辦時，一位負責人則說：“經過核查，這兩處房產沒有走過字(用電)，不能認定為經營用房。”

　　那么，市場法與收益法兩種評估補償價格的方式有哪些差異？

　　住建部2011年發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規(guī)定：注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　其中明確規(guī)定：被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

　　史艷軍說，在雙方還未就補償協(xié)議達成一致時，2017年5月，紳士花園四期項目在她的225號房屋所在地塊開始施工；2017年7月，君悅華府項目在其101號房屋所在地塊開始施工。

　　從高處看，史艷軍的101號房屋(圖中二層建筑)矗立在高樓的環(huán)繞中。(《中國經濟周刊》記者 曹煦 攝)

　　史艷軍101號房屋的鄰居別順住在這里近20年了，他向《中國經濟周刊》記者回憶稱：從2016年7月起，這一片區(qū)就開始斷水斷電。當水電缺失、四周已被建筑工地包圍時，像別順這樣的居民們開始陸續(xù)搬離，剩下的平房越來越少。

　　2017年9月23日下午，史艷軍發(fā)現，自己編號為225的房子已是一片瓦礫�！扒皫滋爝�好好的，突然就沒了�！�

　　隨后，史艷軍和家人第一時間報警，“警察出警后做了筆錄、照了相，然后就走了，再無音訊。”她的親屬立刻又找到縣征收辦，工作人員的反饋是讓其報警。

　　今年8月30日，《中國經濟周刊》記者向前述農安縣征收辦負責人求證此事，該負責人說：“(居民)如果認為被強拆了，可以報警。”

　　但史艷軍表示，自己曾在第一時間報警，但之后就再無音訊。

　　2017年底，225號房屋所在地塊已建起一片新樓。

　　史艷軍曾經的房屋所在位置，現在是紳士花園其中一棟樓的單元門�！白盍钗覀冃暮�的，是至今沒有達成補償協(xié)議，也沒給我家送達補償決定，沒有任何手續(xù)就被拆了。”史艷軍說。

　　而另一處101號房屋則和旁邊的幾處破舊平房在一起，孤單地矗立在君悅華府小區(qū)里。

　　新建商品房：“五證”不全，辦不了產權證

　　在這塊還沒有完成拆遷的土地上便開始興建并已經銷售的小區(qū)君悅華府，它的手續(xù)是否齊全？

　　8月30日，記者來到農安縣不動產登記中心，詢問君悅華府項目能否辦理房產證。一位工作人員表示，“君悅華府目前辦不了產權證，因為還沒備案，沒收到這個項目的‘五證’�！�

　　8月31日，《中國經濟周刊》記者隨一位買房人來到君悅華府，在銷售人員的陪同下參觀了幾處不同戶型的房子，從樓上往下看，史艷軍的101號房屋和周圍的幾處平房十分顯眼。銷售人員表示，那里以后要建一個社區(qū)農貿市場，明年8月就建成了。

　　記者了解到，該項目目前還未取得《商品房預售許可證》，但銷售人員說：今年年底就可以辦下來房產證。

　　在提出買房意向后，一位銷售代理公司負責人卻回答稱，“目前只收定金1萬元，還不能收全款，想交全款也沒法收。”

　　一個已蓋成在售的小區(qū)，緣何將全款客戶拒之門外？該銷售代理公司負責人解釋說：“目前拿到鑰匙在裝修的，都是開發(fā)商的頂賬房(抵債房)；對外銷售的，還要等手續(xù)�！�

　　8月31日當天，《中國經濟周刊》記者又來到農安縣國土資源局，一位副局長接待了記者，當記者詢問君悅華府項目是否取得《國有土地使用證》時，該副局長在請示局長后拒絕了記者的采訪。

　　房地產開發(fā)項目的“五證”(《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房預售許可證》)中，《國有土地使用證》是前置的一道政府許可，直接關系著其他幾個證件的辦理。

　　2012年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》第21條規(guī)定： 市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求：土地權利清晰；安置補償落實到位；沒有法律經濟糾紛；地塊位置、使用性質、容積率等規(guī)劃條件明確；具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

　　這是否意味著君悅華府所在地塊目前的狀況，并不符合國土部門供應土地的條件？一位不愿具名的農安房地產行業(yè)人士對記者說：如果辦了土地證，那么在沒有“凈地出讓”的情況下是怎么辦的證？如果沒辦土地證，開發(fā)商沒有任何手續(xù)就建完樓開始賣了？“現在政府是兩難，怎么都說不過去�！�

　　據了解，君悅華府項目的開發(fā)商為吉林省鴻瑞房地產開發(fā)有限公司，此前在農安縣開發(fā)過黃龍家園一期至四期項目。

　　據前述農安房地產行業(yè)人士介紹，在農安縣，未批先建并非個案，這也導致很多樓盤辦不了房產證。

　　拆遷10年未安置，補償標準受質疑

　　《中國經濟周刊》記者在農安采訪期間發(fā)現，涉及棚改拆遷的爭議并非個案。

　　農安縣寶塔街北段西側的拆遷戶高峰告訴《中國經濟周刊》，他的房子在2008年便被拆遷，至今已有10年，仍未回遷，其間包括高峰在內的多位拆遷戶數次找到開發(fā)商和農安縣政府，始終未果�！拔覀冞@些拆遷戶投親靠友、租房借房安排自己的生活，居無定所，等到今天足足10年，仍然看不到希望！”

　　記者在這塊曾經的棚戶區(qū)看到，半人高的雜草遍布在早已夷為平地的現場，雨后的土路一片泥濘。環(huán)顧四周，這里已被樓房和馬路包圍。

　　而在一街之隔的馬路對面，寶塔街北段東側公安局家屬樓旁的棚戶區(qū)改造地塊，曾經在2010年發(fā)生過100多人凌晨強拆民房事件。當年10月27日凌晨1時，開發(fā)企業(yè)聯系糾集了100多名社會人員，對這里的6戶平房進行強行拆遷并打傷多位居民，警方隨后刑事拘留了多名違法拆遷人員。

　　事隔多年后，發(fā)生在農安的棚改強拆似乎并未停止。古城街2號地塊的原居民李忠軍告訴《中國經濟周刊》記者，2017年8月21日，包括他家在內的8戶居民房屋被強行拆除。62歲的李忠軍回憶說：“2017年8月17號縣征收辦發(fā)通知，我的房子在施工紅線范圍內要拆除；8月20號找我談判沒談攏；8月21號就把房子推了�！�

　　此后有關部門為他租了一套房屋作為過渡安置至今，關于回遷方案一直沒有下文。一年多來，多次信訪無望的李忠軍開始自學與拆遷、征地有關的法律法規(guī)，準備走司法程序。

　　而最受棚戶區(qū)居民爭議的一個焦點是征收補償金額。

　　多位古城街區(qū)域的棚改居民向記者提供的《農安縣房屋征收補償分戶評估報告》均顯示，其被征收房屋的評估單價為每平方米2600元左右。

　　而據記者在棚改區(qū)域周邊的多個商品房小區(qū)走訪了解，幾乎所有的商品房在售房價都在3500元/平方米以上�！�

　　2011年1月發(fā)布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　農安縣人民政府在2017年10月10日出具的一份針對某棚改居民起訴的答辯文書則稱：《條例》(指《國有土地上房屋征收與補償條例》)第19條規(guī)定中的類似房地產是指與被征收房屋類似的房地產，而非新建的商品樓，要求按照周邊商品房屋確定其房屋價格是沒有法律依據的。

　　幾乎所有的受訪居民都對評估單價的來源和依據表示質疑。

　　那么，2581元是如何算出的？前述農安縣征收辦負責人并未對《中國經濟周刊》記者正面回應。他說，各市縣根據實際情況都有不同的政策，總體都是遵循國務院590號令(指《國有土地上房屋征收與補償條例》)，結合當地經濟收入、房價、征收房屋建成時間、土地出讓價格等因素制定的。

　　農安縣棚改拆遷在當地引發(fā)諸多爭議已有不短的時間。在實地采訪中，有當地居民還向《中國經濟周刊》記者透露了一條看似與此無關的官員消息：5月8日，長春市紀委監(jiān)委稱，農安縣委常委、常務副縣長李鳳良涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受紀律審查和監(jiān)察調查。

　　多位農安官場人士對記者表示，李鳳良長期分管縣住建、國土等部門。

　　國務院督查直指長春棚改亂象

　　此前，農安縣的房屋征收工作還被長春市有關機構視為起到了“榜樣作用”。

　　《中國經濟周刊》記者檢索公開資料發(fā)現，2017年3月22日，長春市征收工作領導小組一行到農安縣調研征地拆遷及棚戶區(qū)改造工作時，當時還在任的常務副縣長李鳳良表示，棚戶區(qū)改造及征地拆遷拆違工作難度大、任務重，希望能與全市各縣(市、區(qū))加強交流、分享經驗，共同促進本地區(qū)及全市經濟社會平穩(wěn)快速發(fā)展。

　　調研組一行則認為，農安縣委、縣政府高度重視房屋征收工作，補償措施公開公平公正，思路清晰、程序規(guī)范，成效明顯、值得推廣，對全市房屋征收工作起到了榜樣作用。

　　不過，日前，國務院第七督查組在長春市督查期間，接到群眾反映稱，多處棚改項目存在多年無法回遷安置、無法辦理房屋產權證等問題。

　　據央視報道，8月底，督查組來到長春二道區(qū)東站街道的棚戶區(qū)。這片早在2011年就已經被拆遷的棚戶區(qū)，曾是東新地塊棚戶區(qū)改造項目，從2011年至2013年間，這里的居民與當時的長春市二道區(qū)建設局，也就是現在的區(qū)住建局，簽訂了征收補償安置協(xié)議書。如今8年已經過去，500多戶沒有回遷的居民依舊無家可歸。

　　沒有回遷的居民想早日回遷，而已經回遷的居民也面臨著不少問題。據央視暗訪報道，督查組在長春市二道區(qū)德輝挪威小鎮(zhèn)一期，了解到這里的幾千戶居民也沒有房產證。這個2009年棚改回遷的小區(qū)，至今沒有取得《建設工程規(guī)劃許可證》，但二期工程卻正在大興土木。盡管二期工程曾先后兩次被規(guī)劃部門處以數百萬元罰款，但違規(guī)建設并未停止。相當于房屋“準生證”的《建設工程規(guī)劃許可證》缺失，意味著房子即便建好，也無法取得房產證。

　　8月28日，督查組約談了長春市以及在督查中發(fā)現棚改回遷問題的二道區(qū)、綠園區(qū)相關負責人和群眾代表。就督查中發(fā)現的棚戶區(qū)改造回遷的一些問題，督查組要求長春市相關部門立行立改，展開全面排查。明確將此次暗訪中發(fā)現的棚改問題一督到底，要求長春市政府定期匯報工作情況。

　　9月5日，長春市政府召開新聞通氣會。長春市副市長周賀介紹稱，長春市政府已經成立了由分管副市長牽頭，房地、建委、國土、信訪等部門主要負責人，各相關城區(qū)政府主要負責人參加的解決棚改問題專項工作領導小組，并責成各城區(qū)和市直相關部門第一時間組織人員，針對存在的問題全方位開展排查，制定整改措施，全力解決各項歷史遺留問題。此外，長春市決定開通棚改問題投訴專線，并在全市范圍內開展“大接訪”活動，回應百姓關切。

　　周賀同時表示，長春市、區(qū)兩級政府將進一步加大對參與棚改項目開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度，督促企業(yè)履行主體責任，確保棚改問題及時解決；將拒不履行義務的開發(fā)企業(yè)列入“失信”黑名單，進行嚴肅處理。