經濟觀察報 記者 田國寶 實習記者 周雅 一項為期10年的信托貸款計劃，在運行期間，估值20億元的抵押物被查封折價拍賣，且4次流拍。對北京中融-北京星城置業(yè)經營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃（以下簡稱“中融星城信托計劃”）的債權人而言，這顯然不是一個好消息。

　　中融星城信托計劃成立于2012年11月，期限為10年，中融信托共募集了11.15億元，并以信托貸款方式借貸給北京星城置業(yè)有限公司（以下簡稱“星城置業(yè)”），用來歸還銀行貸款和星城國際裝潢改造等費用。

　　2015年2月，信托計劃成立2年零3個月時，中融信托向北京市第三中級人民法院申請查封了抵押物——北京星城國際大廈地下3層至地上4層共62099.87平方米物業(yè)，并先后4次進行拍賣，不過均流拍。

　　從2000年開工建設，這棟位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋路甲10號包括了商業(yè)、公寓和寫字樓的綜合體項目，歷經數次易主、債務纏身以及司法訴訟。

　　2012年商場停業(yè)改造中停工，一直持續(xù)至今。

　　星城置業(yè)及其開發(fā)的星城國際項目可謂系出名門，最初為北京國企背景的上市企業(yè)京東方與馬來西亞華商章金福合作開發(fā)項目，從2007年京東方轉讓全部股權后，星城置業(yè)實際控制人多次變更，最終滑落深淵。

　　就星城國際大廈各種糾紛及11億元信托融資潛在的償付風險等相關問題，經濟觀察報多次采訪星城置業(yè)多個部門和中融信托多位高管，幾方均未給出明確的答復。

　　11億元信托貸款

　　9月12日，深秋的北京格外涼爽，從地鐵14號線將臺路站向北幾百米，酒仙橋路和萬紅路交叉口東南角便是星城國際大廈，遠遠望去，這棟環(huán)形圍裙大樓格外顯眼，其4層以上為寫字樓和公寓，大部分已經住滿。

　　星城國際1層到4層為商業(yè)，原為2007年開業(yè)的純本百貨商場，2012年中，由于經營不善，純本百貨計劃與第三方合作將商場業(yè)態(tài)從百貨改造成黃金珠寶，隨即停業(yè)改造，隨后項目爛尾至今。除了部分快餐和金融機構正常開業(yè)外，其余空間均被查封。

　　當日早晨，商場兩個大門封閉，內部被查封物業(yè)由隔板圍擋，地下停車場有少量車輛停放。

　　背靠望京、緊鄰798藝術區(qū)和機場高速，周邊云集多家國內國際知名高科技、互聯網企業(yè)，星城國際本可以補充這一區(qū)域的商業(yè)空間，但在數次易主后，它劃出一道讓人意想不到的軌跡。

　　資料顯示，目前星城置業(yè)實際控制人為石健平和李世亮，在2010年前后，通過收購兩家法人股東全部股權控股星城置業(yè)，星城國際大廈除了部分商業(yè)和寫字樓外，大部分項目早在2007年前售完。

　　2012年，因重新改造和銀行貸款到期，星城國際面臨著較大的資金壓力，當年8月，在泰遠嘉業(yè)（北京）房地產經紀有限公司總經理魏俊玲牽線下，星城置業(yè)與中融信托進行多次接觸和交流，經過近3個月的談判，雙方達成一個11億元信托貸款融資計劃。

　　2012年11月，中融星城信托計劃正式成立，共募集了11.15億元，信托存續(xù)期為10年，分為兩種類型，A類每一年贖回開放一次，利率為8.5%到10.5%左右，B類每兩年贖回開放一次，利率為9%到11%左右。

　　該信托計劃書顯示，抵押物為星城國際大廈地下3層、地上4層共62099.97平方米經營性商業(yè)物業(yè)，2012年9月評估價為20.6億元，抵押率為53.4%。星城置業(yè)子公司北京閏拓投資以40%股權做擔保。

　　按照星城置業(yè)與純本百貨簽訂的租賃協議，信托計劃執(zhí)行期間，星城置業(yè)可獲得23.17億元租金收入。另外，李世亮在貴州有三座煤礦，預計投產后每年凈利潤不低于6億元。

　　從抵押物和償付能力看，該信托計劃似乎不存在太大風險。

　　據一位參與該信托計劃銷售的金融機構負責人介紹，中融星城信托原本計劃募集2.2億元，主要用來償還銀行貸款，“但后來雙方談得不錯，信托貸款額度從2.2億元提高到了11億元�！贝送�，中介人魏俊玲獲得融資總額4%的服務費用。

　　從2012年11月20日到12月11日，中融信托分三次把募集到的2.73億元、6.52億元和1.9億元共計11.15億元匯入星城置業(yè)設立在民生銀行的共管賬戶中。

　　2013年底，中融星城信托計劃向投資者發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，此后并未發(fā)行新的續(xù)存計劃，不過，中融信托一位客服人員表示，截至2016年第二季度末，該項信托計劃仍在正常執(zhí)行中。

　　如果該信托計劃仍在正常運行中，而中融信托方面又停止續(xù)存，這很可能意味著，隨著2014年底A類信托和2015年底B類信托計劃贖回期先后開放，如果有投資者選擇提前贖回，在沒有新投資者補充的情況下，中融信托已經開始為11億元信托兜底。

　　中途抵押物遭拍賣 資金去向成謎

　　從2013年底，中融星城信托計劃發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，其實這項信托計劃風險已經凸顯，這個時間點是首期A類信托產品贖回開放期。上述人士表示，做這類投資，行內有句話叫“宜早不宜晚”，相較前期，后期投入風險更大。

　　但種種跡象顯示，事件在向更壞的方向發(fā)展。

　　2015年2月，距離信托計劃結束還有7年零9個月，中融信托向北京市第三中級人民法院申請查封抵押物，隨后，法院正式查封了星城國際地下3層、地上4層共計62099.87平方米物業(yè)。

　　2015年12月，2016年1月、3月和8月，北京市第三中級人民法院先后四次通過淘寶司法拍賣平臺對抵押物進行拍賣，起拍價從21.72億元逐步降至17.6億元、14.08億元，但4次拍賣均無人報名參與競拍。

　　對此，多位資本界人士判斷趨于一致，一方面信托計劃停止續(xù)存，一方面發(fā)行方查封抵押物并進行拍賣，存在兩種可能：一種可能是星城置業(yè)違約停止支付本金和利息，中融信托通過拍賣抵押物變現提前結束計劃；另一種可能是抵押物有多次抵押或權屬糾紛，中融信托意識到這項計劃存在風險。

　　對此，中融信托和星城置業(yè)方面均未給出答案。

　　上述金融機構人士分析，無論哪一種可能，都意味著這一信托產品存在償付風險，“根據我的判斷和了解，這個產品可能出問題了，極有可能中融信托已經在兜底。也就是說星城國際已經違約了，投資人收益和贖回需要中融信托自己來兌付�！�

　　北京市第三中級人民法院發(fā)布的抵押物拍賣信息顯示，被拍賣的星城國際共62099.87平方米物業(yè)存在其他抵押情況；另外，2008年11月，星城國際從北京農商行獲得3.3億元貸款，2012年初也出現違約情況。

　　中融信托提供給星城置業(yè)的11.15億元信托貸款中，2.2億元被明確用來償還銀行貸款，另有4600萬元支付給中介人魏俊玲服務費，有一小部分可能投入到星城國際商業(yè)項目改造中，而其余資金去向不明。

　　一位原在純本百貨擔任重要職務的人士表示，資金有一部分用在了改造工程中，但其拒絕透露項目其他情況。

　　這筆資金去向不僅關系星城置業(yè)生死存亡，也關乎信托投資人利益，同時也意味著中融信托在監(jiān)管資金使用方面存在漏洞。

　　一位接近中融信托的人士告訴記者，這筆資金足以應付星城國際改變業(yè)態(tài)成本和日常運營費用，之所以走到商場爛尾、抵押物被拍賣的地步，可能是因為大股東挪用了這筆資金另作他用，并沒有真正運用到項目中。

　　但這一說法并未獲得中融信托官方和星城置業(yè)方面的證實，經濟觀察報記者也未獲得剩余資金流向的直接證據。

　　星城置業(yè)實際控制人石健平為山西呂梁人，其旗下有山西通江能源集團有限公司、北京中科巴普科技發(fā)展有限公司和北京馥銘房地產開發(fā)有限公司等多家企業(yè)。石健平本人及公司陷入多起民間借貸糾紛。

　　經濟觀察報記者獲得信息顯示，石健平從烏蘭察布市新鴻業(yè)投資咨詢有限公司借貸的5000萬元于2013年前后違約，同一時期，石健平欠呼和浩特市漢廣商貿有限公司1.08億元也出現違約情況。

　　2012年也是煤炭行業(yè)轉折重要一年，從這一年開始，煤炭價格持續(xù)暴跌，煤炭企業(yè)普遍虧損，石健平在山西的產業(yè)以煤炭為主；星城置業(yè)另一名控制人李世亮在貴州畢節(jié)地區(qū)也有煤礦項目。

　　目前，沒有證據顯示石健平和李世亮把從中融信托獲得的剩余信托貸款挪作他用，也沒有證據顯示這些資金的流向。

　　項目前情

　　如果從成立時算起，星城置業(yè)可謂系出名門。

　　公開的資料顯示，星城置業(yè)成立于1995年10月，注冊資本800萬美元，中外合資企業(yè)，中方股東為北京市國有資本控股上市企業(yè)京東方，外方股東實際控制人為馬來西亞華人章金福（CHEONGHOCK）。

　　京東方年報顯示，2000年前后，京東方與北京電子管廠簽訂土地使用權轉讓合同，以2685.79萬元價格獲得一塊建設用地，并以這塊土地入股星城置業(yè)，占股25%，章金�？刂葡碌南愀坌窬巴顿Y和新加坡典立科技占股75%。

　　雙方為合作開發(fā)模式，京東方提供土地，章金福提供資金和負責開發(fā)具體事宜，開始開發(fā)星城國際項目，但該項目土地使用權獲得時間為2008年。在這之前，章金福在煙臺龍口和當地某家集體企業(yè)有過合作開發(fā)房地產項目的先例。

　　2001年2月份，京東方以2178萬元代價從典立科技手中獲取星城置業(yè)15%的股權，持股比例上升至40%，章金福持股60%，章金福擔任公司董事長，2000年星城國際項目正式動工建設。

　　星城國際項目由高檔公寓、寫字樓和商場及地下等構成，到2005年，大部分公寓售完，星城置業(yè)旗下凈資產為8970萬元，京東方為了突出主業(yè)開始謀求轉讓手中的股權。

　　5月，京東方、章金福分別與漢博投資簽署協議，京東方計劃把星城置業(yè)40%股權、章金福計劃把30%的股權分別以6000萬元和4500萬元價格出讓給漢博投資。這一協議后來未能執(zhí)行。

　　2007年7月份，京東方與新加坡雄獅投資私人有限公司簽署股權轉讓協議，后者以6000萬元價格獲得星城置業(yè)40%股權，京東方正式退出星城置業(yè)。幾乎同一時間，章金福也開始淡出星城置業(yè)。

　　同時，京東方把旗下另一家房地產企業(yè)京東方置業(yè)40%股權轉讓給關聯企業(yè)電子城，并把其下園區(qū)項目委托給京東方置業(yè)管理，目前位于星城國際大廈北側的電子城項目還在建設中。

　　雄獅投資法人為柯建強，在新加坡和中國有多家物流商貿企業(yè)，2010年3月份，香港通江集團收購了雄獅投資和旭景投資全部股份，香港通江集團法人為李世亮，實際控制人為石健平，由此，石健平成為星城置業(yè)實際控制人。

　　目前星城置業(yè)注冊資料顯示，石健平和田芳已經退出星城置業(yè)股東行列，田芳為山西大同人，曾一度擔任星城置業(yè)法人代表，于2011年前后與石健平同時退出，李世亮、余養(yǎng)禮等與石健平關系緊密的人仍擔任星城置業(yè)重要職務。

　　星城國際項目所在地酒仙橋路10號，原為京東方重要的生產基地，包括京東方及多家關聯子公司的注冊地均在此地，目前，其他京東方及電子城相關的項目均在正常運行和開發(fā)建設中，只有星城國際仍在各路資本中糾纏交錯。