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這次上陣的不是個(gè)人炒賣(mài)者,而是“機(jī)構(gòu)”投資人。 電影《非誠(chéng)勿擾》有這樣一個(gè)情節(jié),海歸秦奮在相親過(guò)程中,遇到一位四川口音的妹子,妹子一直游說(shuō)他,應(yīng)該給父親、母親買(mǎi)塊墓地。 秦奮決定買(mǎi)墓地后,妹子又說(shuō),“其實(shí),這是一種投資,你只要出3萬(wàn)塊錢(qián),就可以買(mǎi)到一塊皇家風(fēng)水的墓地,3萬(wàn)塊,也就是往返美國(guó)的一張機(jī)票錢(qián),等過(guò)幾年,同樣的一塊墓地就可以賣(mài)到30萬(wàn),到那個(gè)時(shí)候,你再轉(zhuǎn)手把它一賣(mài)就可以賺十倍! 電影上映于2008年底,反映的正是2000年前后的墓地炒賣(mài)熱,當(dāng)時(shí),幾乎每年清明前后,銷(xiāo)售人員都會(huì)打著“投資回報(bào)率高達(dá)數(shù)十倍”、“炒樓不如炒墓地”的招牌四處推銷(xiāo)。 這股熱潮一直持續(xù)到2004年,此后,隨著人們逐漸意識(shí)到墓地投資價(jià)值有限,以及各地方主管部門(mén)的大力勸導(dǎo),炒賣(mài)潮才逐漸退去。 然而,這兩年,隨著二三線(xiàn)城市樓市不景氣等原因,新的投資熱潮似乎又在暗流涌動(dòng),只不過(guò),上陣的不是個(gè)人投資者,而是“機(jī)構(gòu)”投資人。 那么,究竟這個(gè)行業(yè)有著怎樣的投資回報(bào),是如外界所說(shuō)暴利到讓人“死不起”的程度,抑或另有隱情? 墓地經(jīng)營(yíng)者算賬 最近,高鵬(化名)正為手中一塊100畝的墓園尋找新買(mǎi)家,這塊墓園位于東部某省的三線(xiàn)城市,是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰粔K尚有空間的公益性墓園。 如果按照經(jīng)營(yíng)性質(zhì)來(lái)劃分的話(huà),我國(guó)公墓可分為經(jīng)營(yíng)性公墓和公益性公墓兩類(lèi)。所謂經(jīng)營(yíng)性公墓是指為城鎮(zhèn)居民提供骨灰或遺體安葬實(shí)行有償服務(wù)的公共墓地;而公益性公墓則主要是為農(nóng)村村民提供遺體或骨灰安葬服務(wù)的公共墓地。 作為稀缺資源,高鵬手中的墓園“炙手可熱”,他告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,這塊墓園運(yùn)營(yíng)3年就已經(jīng)收回了2000萬(wàn)元,每年的凈利潤(rùn)固定在700萬(wàn)~800萬(wàn)元之間,照此下去,還有2~3年就可以回本,之后便是純利階段。 “按照民政部門(mén)規(guī)定,墓穴占地面積不得超過(guò)1平方米,所以,1畝地原則上可以建設(shè)墓穴600余個(gè),但事實(shí)上,算上公攤面積(綠化、服務(wù)中心、道路、停車(chē)場(chǎng)等),1畝地也就300個(gè)墓穴,如果100畝全部開(kāi)發(fā)完,可建墓穴最少3萬(wàn)個(gè)!备啭i給記者算了一筆賬,他說(shuō),自己的墓園里面,便宜的墓穴3萬(wàn)~4萬(wàn)元,貴的要8萬(wàn)~9萬(wàn)元。 “現(xiàn)在的人都很看重先人墓穴的位置,要風(fēng)水好、能庇佑后代子孫的,所以,給他介紹便宜的墓穴都不要,上來(lái)就是要風(fēng)水好的!备啭i說(shuō),“一年賣(mài)個(gè)七八十塊墓穴,基本就可以達(dá)到700萬(wàn)的收入了! 在東南部某省份,石鐵剛(化名)正在為剛拿下來(lái)的墓園用地辦理國(guó)土證,“這是一處大型墓園,僅第一期就200畝,拿地之前,我走訪(fǎng)了很多城市的墓園,發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)豐厚,我算了下,第一期200畝地可建墓穴3萬(wàn)個(gè),如果按平均每個(gè)墓穴4萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算,銷(xiāo)售額就能達(dá)到12億元!笔F剛說(shuō)。 石鐵剛原是房地產(chǎn)商,但他很快發(fā)現(xiàn),墓地的利潤(rùn)要遠(yuǎn)高于房地產(chǎn),尤其是在房地產(chǎn)低迷的當(dāng)下。在他看來(lái),兩者的開(kāi)發(fā)理念相近,都是土地消耗型,都要招拍掛,但同時(shí)也存在著很大的不同。房地產(chǎn)有著冗長(zhǎng)的建設(shè)環(huán)節(jié),一次性銷(xiāo)售完畢拿錢(qián)走人,而墓地建設(shè)環(huán)節(jié)較為簡(jiǎn)單,但要拉長(zhǎng)銷(xiāo)售期限,控制銷(xiāo)售節(jié)奏,“因?yàn)橘u(mài)完了就沒(méi)有了”,服務(wù)最為重要。 高鵬和石鐵剛都屬于公墓的經(jīng)營(yíng)者,門(mén)檻不低,那普通人可以投資墓地嗎?目前,國(guó)內(nèi)的公墓不可預(yù)售,炒賣(mài)墓地屬于違法行為,在曾經(jīng)的炒賣(mài)潮中,至今未“解套”的還大有人在。 但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到,目前有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)著手研究投資墓地的金融產(chǎn)品,讓普通投資者也能享受墓園的經(jīng)營(yíng)回報(bào)!拔覀冋芯窟@樣的金融產(chǎn)品,產(chǎn)品的投向是墓地,產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)人每年可以從墓地的回報(bào)中獲取分紅!蹦硻C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示。 而終究,能夠在這個(gè)市場(chǎng)上站穩(wěn)的還是機(jī)構(gòu)投資人。 哪些因素影響回報(bào) 墓園究竟有著怎樣的投資回報(bào)?這還要從終端價(jià)格說(shuō)起。 《非誠(chéng)勿擾》中四川小妹推銷(xiāo)的墓地是3萬(wàn)元一塊,背景是2008年、北京。 《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者查詢(xún)某線(xiàn)上殯葬服務(wù)APP看到,北京近30處墓園的墓地價(jià)格少則千元、多則百萬(wàn)元,相差甚大。比如,位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)興隆城的北京市九公山長(zhǎng)城紀(jì)念林的公益墓價(jià)格為5800元,而八寶山人民公墓的平均價(jià)格是100萬(wàn)元,且顯示售罄。綜合各個(gè)墓園的情況,平均價(jià)格在5萬(wàn)元左右。 “一到清明節(jié),媒體就炒作說(shuō)‘死不起’,事實(shí)是不是這樣呢?就以我們來(lái)說(shuō),我市有很多殯葬基本服務(wù)都是政府免費(fèi)提供政策,比如海葬、樹(shù)葬等,但人們偏偏要選擇買(mǎi)一塊墓地,買(mǎi)了墓地還不行,還要選擇風(fēng)水好的,而風(fēng)水好的墓地自然就貴!蹦呈袣浽釁f(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。 廣州某經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者說(shuō),中國(guó)殯葬業(yè)一直被五方面的民俗所左右。 “第一是入土為安,所以,要想完全杜絕土葬很難;第二是落葉歸根,這也決定了殯葬的地域性甚至超過(guò)房地產(chǎn);第三是祈福文化,講究風(fēng)水,這對(duì)墓園的建設(shè)有很大的制約;第四是孝道,所以,盡管?chē)?guó)家大力提倡一切從簡(jiǎn),但在老百姓看來(lái)厚養(yǎng)薄葬很難做到,畢竟這是對(duì)逝者的感情寄托;第五是攀比文化!彼f(shuō),要想短時(shí)間內(nèi)克服這五點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)。 而這五點(diǎn)恰恰決定了墓園最終的投資回報(bào)。 就以第一、第二點(diǎn)來(lái)說(shuō),“我們有個(gè)數(shù)據(jù),在廣州,一年火化量6萬(wàn)~7萬(wàn),但入墓率不到10%,那么,其他那些去哪里了?有可能是回老家了,落葉歸根,很多縣級(jí)城市的公墓連年虧錢(qián),投入大,回報(bào)慢,為什么?因?yàn)樵诔鞘谢M(jìn)程中,很多人回到農(nóng)村,他們?cè)诖謇锩姹S凶粤舻兀苯釉嵩谧粤舻厣!鄙鲜鰪V州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說(shuō),亂埋亂葬在平原地帶較少,但在山區(qū)很普遍,因?yàn)樯絽^(qū)視野不開(kāi)闊,存在漏網(wǎng)之魚(yú),一旦既成事實(shí),當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門(mén)處理起來(lái)確有難度。 據(jù)了解,墓位價(jià)格主要由墓穴價(jià)格、墓體價(jià)格(墓碑)、安葬費(fèi)用、墓地維護(hù)管理費(fèi)用等構(gòu)成。這其中,占比較大的當(dāng)數(shù)墓穴價(jià)格,墓穴價(jià)格體現(xiàn)出明顯的區(qū)位特征,即風(fēng)水。 “一處墓園中,一些位置被認(rèn)為是風(fēng)水好的,比如背靠山的、前面有水的、風(fēng)向等等!笔F剛說(shuō),在南部某些鄉(xiāng)村,一塊被認(rèn)為是風(fēng)水好的墓地,價(jià)格可能達(dá)到十幾萬(wàn)元,遠(yuǎn)超過(guò)一線(xiàn)城市墓地的價(jià)格。所以,整個(gè)墓園的選址也就至關(guān)重要。 當(dāng)然,拋除風(fēng)水不談,墓園的整體價(jià)格具有區(qū)位特色,比如一線(xiàn)城市高于二三線(xiàn)城市或鄉(xiāng)村,東部高于西部,省會(huì)城市高于非省會(huì)地區(qū),其背后是人口基礎(chǔ)和消費(fèi)力的支撐,也就是市場(chǎng)。 “市場(chǎng)是第一的,經(jīng)常有人跟我說(shuō),他有塊墓地,你收不收,我說(shuō),那就要看當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求!鄙鲜鰪V州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說(shuō)。 利潤(rùn)模式應(yīng)變革 那么,在一線(xiàn)城市,投資經(jīng)營(yíng)性墓園是否有高回報(bào)? 殯葬服務(wù)提供商福壽園于2013年12月在聯(lián)交所上市,上市第一年,也就是2014年,毛利率達(dá)80%,2013年為80.4%?偸找鏄(gòu)成中,最大的一塊當(dāng)數(shù)墓地服務(wù),占比84.7%,而墓地服務(wù)收入中的98.1%來(lái)自于墓地出售。2014年,福壽園共銷(xiāo)售墓穴10093座,就已實(shí)現(xiàn)了墓地服務(wù)6.74億元的收入,而這個(gè)數(shù)字基本等同于出售墓地的收入。 這與石鐵剛所估算的銷(xiāo)售3萬(wàn)個(gè)墓穴就能達(dá)到12億元的銷(xiāo)售收入相比,有過(guò)之而無(wú)不及。如此說(shuō)來(lái),該行業(yè)確實(shí)利潤(rùn)高。但上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理提醒說(shuō),福壽園之所以能夠獲取高利潤(rùn)率,在于當(dāng)初拿地成本低。 福壽園2014年年報(bào)顯示,土地成本僅占“墓地服務(wù)銷(xiāo)售及服務(wù)成本”的11.7%,反倒是墓石成本占37%,成為最大的一塊成本。 “福壽園有20多年的歷史,早年土地獲取成本低,導(dǎo)致高毛利,但如今,隨著殯葬業(yè)的改革,人們對(duì)殯葬服務(wù)更加重視,像福壽園此類(lèi)的殯葬服務(wù)提供商只能愈加在服務(wù)上下功夫,而這必然會(huì)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)成本和人員投入高居不下,所以,你看到其凈利潤(rùn)率僅為毛利潤(rùn)率的一半!鄙鲜鰪V州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說(shuō)。 “新拿地的墓園估計(jì)幾年都活不過(guò)來(lái),沒(méi)有基礎(chǔ)市場(chǎng),對(duì)于墓園來(lái)說(shuō),老客戶(hù)帶動(dòng)新客戶(hù)是最重要的,如果一個(gè)墓園里已經(jīng)埋葬了7000個(gè)客戶(hù),后續(xù)銷(xiāo)售可能會(huì)好一點(diǎn),新墓園什么都沒(méi)有,打廣告都能?chē)標(biāo)廊,更不能炒買(mǎi)炒賣(mài),還能獲得這么高的利潤(rùn)嗎?”上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說(shuō)。 他說(shuō),從理性的角度,一個(gè)墓園能夠做到30%的凈利潤(rùn)率就已經(jīng)算是管理水平很高的。 事實(shí)上,在整個(gè)墓園的建設(shè)管理環(huán)節(jié)中,前期拿地是最為困難的一步。 據(jù)了解,墓地的拿地程序和房地產(chǎn)相似,均需要招拍掛,但更困難的是,由于土地使用性質(zhì)特殊,所以,在征地環(huán)節(jié)更加困難。同時(shí),該類(lèi)型土地使用年限是40~70年不等,但對(duì)于逝者來(lái)說(shuō),上下輻射大約200年,也就是四代人。 “土地使用周期不等于墓園的土地周期,墓園的土地使用年限更長(zhǎng),靈活性不強(qiáng),必須要等到人家沒(méi)有后人了,通過(guò)公告變成無(wú)主以后,再通過(guò)海葬或者樹(shù)葬安置,這塊地才能循環(huán)使用,而即便國(guó)家收儲(chǔ),重新變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地后,由于土地消耗大,也很難重新變?yōu)楦兀,我認(rèn)為,陵園的土地經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是長(zhǎng)久的。”上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說(shuō)。 在他看來(lái),中國(guó)的殯葬業(yè)目前還是原生態(tài)發(fā)展,短期內(nèi)離不開(kāi)消耗土地,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,殯葬業(yè)絕不能和房地產(chǎn)一樣,定位為買(mǎi)地賣(mài)地,殯葬業(yè)最大的收益空間也不應(yīng)該是銷(xiāo)售墓地,而是定位為殯葬服務(wù)提供商,甚至土地可以免費(fèi)提供,但同時(shí)收取高額的服務(wù)費(fèi),這也解決了墓園銷(xiāo)售完畢后維持的費(fèi)用來(lái)源問(wèn)題,而如果客戶(hù)要求一切從簡(jiǎn),則可以選擇免費(fèi)的樹(shù)葬、海葬等不消耗土地的入葬方式。 “提高以消耗土地為主的安葬服務(wù)的成本,以市場(chǎng)化倒逼手段,減少對(duì)土地的消耗!彼f(shuō)。 |
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