卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱卓達(dá)集團(tuán)）是一家在石家莊家喻戶曉的民營(yíng)公司，也是河北地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)商巨頭。但在石家莊，這家公司更為人們所熟知的身份不是開發(fā)商，而是財(cái)神爺。

單就投資回報(bào)率而言，卓達(dá)集團(tuán)儼然成為了石家莊本地的財(cái)神爺：卓達(dá)集團(tuán)銷售人員崔騰湃表示，卓達(dá)太陽城理財(cái)項(xiàng)目，投入四年后返還本金，作為回報(bào)，投資者可獲得一套與本金同等價(jià)值的住宅，而卓達(dá)集團(tuán)旗下的卓達(dá)新材料科技集團(tuán)有限公司（下稱卓達(dá)新材）的理財(cái)項(xiàng)目，根據(jù)投入本金的多少，年化收益率包括利息以及股權(quán)回報(bào)，從20%到30%多不等。

根據(jù)卓達(dá)集團(tuán)銷售人員康若靜透露的數(shù)據(jù)，啟動(dòng)于去年上半年的卓達(dá)新材理財(cái)項(xiàng)目，總公司會(huì)議上公布的數(shù)據(jù)顯示，部分月份的單月銷售額都有20多億元。同樣是該公司銷售人員的馬立強(qiáng)稱，單單是石家莊已經(jīng)有三十多萬投資者，外地估計(jì)也有十多萬人，總的投資額至少一百多億元，而且所有的卓達(dá)新材理財(cái)項(xiàng)目投資都沒有抵押物。

卓達(dá)新材向投資者講述了一個(gè)產(chǎn)銷過萬億，并且即將上市的集成房屋產(chǎn)業(yè)新星的故事，將卓達(dá)新材比作當(dāng)初還在四處籌錢的阿里巴巴。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)無界新聞?dòng)浾弑硎�，集成房屋的成本確實(shí)低，但是要保持價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以開拓市場(chǎng)渠道，實(shí)際利潤(rùn)率只有10%左右，難以覆蓋這么高的融資成本。這一說法，與卓達(dá)新材對(duì)外宣稱的50%利潤(rùn)率相去甚遠(yuǎn)。

高息的誘惑：四十萬投資者入局

卓達(dá)集團(tuán)的營(yíng)銷點(diǎn)遍布石家莊的繁華區(qū)域，駐點(diǎn)以及沿街發(fā)傳單的銷售人員就已達(dá)上千人，這些營(yíng)銷點(diǎn)的主要業(yè)務(wù)不是出售房產(chǎn)，而是售賣理財(cái)產(chǎn)品。位于石家莊市翟營(yíng)南大街389號(hào)的卓達(dá)集團(tuán)總部，沿街店面分設(shè)了各類理財(cái)產(chǎn)品的營(yíng)銷點(diǎn)，十多面紅旗一列斜插在各個(gè)門面左右，場(chǎng)面一片火紅。

無界新聞?dòng)浾咴阡N售人員的引導(dǎo)下，通過總部大廳和大廳內(nèi)部一個(gè)通道，進(jìn)入卓達(dá)集團(tuán)總部的銷控中心，里面更是人頭攘攘，其中白發(fā)蒼蒼的老者不在少數(shù)。據(jù)銷售人員介紹，這里面大部分是過來簽署理財(cái)合同的投資者。多位現(xiàn)場(chǎng)的老年投資者對(duì)無界新聞?dòng)浾弑硎�，簽署的理�?cái)項(xiàng)目收益率都很高，也意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，但還是選擇相信卓達(dá)集團(tuán)的名頭。

在石家莊投資者中，卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品高企的收益率可謂無人不曉。

多位卓達(dá)集團(tuán)理財(cái)項(xiàng)目營(yíng)銷點(diǎn)的銷售人員對(duì)無界新聞表示，投入100萬資金可獲得22%的利息，以及相當(dāng)于本金金額2%(票面金額一元一股)的配股，如果公司明年未能上市，配股實(shí)行5倍回購，相當(dāng)于100萬資金投入可以拿到32%的利息，此前的配股比例更是高達(dá)5%。按照不同的資金量，該理財(cái)產(chǎn)品的收益率也不一樣，但總體水平相當(dāng)高，5萬元的收益率有28%，500萬以上資金的收益率則有34%。而今年的10月之前的利息率更高。

在2015中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)排行榜中，卓達(dá)集團(tuán)僅排行第267位，但相比各大地產(chǎn)巨頭通過金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品利息，卓達(dá)集團(tuán)的手筆實(shí)在闊綽。

如萬達(dá)的“穩(wěn)賺1號(hào)”，預(yù)期收益率也只在12%以上，而鵬華前海萬科REITs募集上限30億元，預(yù)計(jì)年化收益率只在7%-8%。

目前銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率一般都不超過5%，新興的互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率大多在8%—11%，卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品的收益率，令眾多不懼風(fēng)險(xiǎn)的投資者趨之若鶩。

卓達(dá)集團(tuán)石家莊山東香水海銷售處的置業(yè)顧問馬立強(qiáng)告訴無界新聞?dòng)浾�，卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品在河北省內(nèi)銷售火爆，幾百萬至上千萬的大額投資者數(shù)不勝數(shù)。當(dāng)時(shí)一個(gè)月的投資量至少十幾億元，保守估計(jì)該產(chǎn)品已經(jīng)募集了過百億的資金。

在石家莊地標(biāo)性建筑空中花園附近的卓達(dá)集團(tuán)營(yíng)銷點(diǎn)，卓達(dá)集團(tuán)置業(yè)顧問崔騰湃告訴無界新聞?dòng)浾�，卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品小額購買已停售兩個(gè)月，但投資100萬元以上還可以申請(qǐng)購買。卓達(dá)新材的理財(cái)產(chǎn)品售賣一年多以來，股份已經(jīng)稀釋到一定程度，為保證卓達(dá)集團(tuán)對(duì)卓達(dá)新材的控股權(quán)，開始停止售賣小額。

據(jù)馬立強(qiáng)透露，卓達(dá)集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議通報(bào)上個(gè)月共賣出4萬筆卓達(dá)理財(cái)產(chǎn)品，而去年至今年8月卓達(dá)新材的出售數(shù)量比這一數(shù)據(jù)更好，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的利息更高。石家莊西王一超市旁邊的卓達(dá)集團(tuán)營(yíng)銷點(diǎn)的銷售人員康若靜，向無界新聞?dòng)浾哒故玖似涫謾C(jī)保存的多張卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品已簽字蓋章的收據(jù)，每張金額都動(dòng)輒千萬元，其中一張金額高達(dá)三千多萬元。

數(shù)份無界新聞接觸到的卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品合同，都沒有關(guān)于抵押物的任何條款。同時(shí)無界新聞?dòng)浾咦咴L的數(shù)個(gè)卓達(dá)營(yíng)銷點(diǎn)的銷售人員亦證實(shí)，所有卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品沒有任何抵押物。卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)總部的營(yíng)銷人員表示，卓達(dá)新材是股權(quán)投資，資金投入后有股權(quán)回報(bào)，所以沒有抵押物。

在卓達(dá)集團(tuán)總部，卓達(dá)集團(tuán)宣傳部門負(fù)責(zé)人接受無界新聞采訪時(shí)表示，沒有聽說卓達(dá)新材的理財(cái)產(chǎn)品除了股權(quán)外還有利息回報(bào)。上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“卓達(dá)新材屬于股權(quán)融資，不需要抵押物”。如果單純是股權(quán)融資，為什么會(huì)有利息回報(bào)?對(duì)此，數(shù)位在場(chǎng)人士沉默半響后，語焉不詳?shù)乇硎具@就不知道了。

據(jù)全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，卓達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)等，其中并無理財(cái)方面的業(yè)務(wù)資質(zhì)。而卓達(dá)新材的經(jīng)營(yíng)范圍中亦無理財(cái)業(yè)務(wù)。

自2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，違反國(guó)家金融管理法律規(guī)定，向社會(huì)公眾吸收資金的行為，同時(shí)具備下列四個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金;通過媒體、推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開宣傳;承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào);向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金。

一位曾經(jīng)代理多起非法集資案件但不愿具名的上海律師對(duì)無界新聞?dòng)浾弑硎�，“卓達(dá)新材的理財(cái)項(xiàng)目已經(jīng)符合國(guó)家關(guān)于非法集資法律條文解釋的全部條件，屬于未經(jīng)批準(zhǔn)的公開發(fā)行股份，已經(jīng)涉嫌非法集資，輕則非法吸收公眾存款，重則集資詐騙”。

卓達(dá)理財(cái)三個(gè)銷售點(diǎn)的銷售人員均向無界新聞?dòng)浾弑硎�，卓達(dá)太陽城理財(cái)項(xiàng)目，投入幾十萬元到一百萬元，四年后返還本金，作為回報(bào)，投資者可在卓達(dá)集團(tuán)的石家莊太陽城項(xiàng)目，獲得一套與本金同等價(jià)值的房子。

上述最高院司法解釋還規(guī)定，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”,若符合該解釋條件，應(yīng)當(dāng)以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

充滿想象力的故事：2萬億訂單？

卓達(dá)新材給投資者們講述的是一個(gè)充滿想象力的故事：卓達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)資料顯示，卓達(dá)新材2016年產(chǎn)值達(dá)到7萬億元，卓達(dá)集團(tuán)兩大板塊行將上市;銷售人員口中的卓達(dá)新材已有訂單總額從2萬億元到15萬億元不等，集成房屋行業(yè)利潤(rùn)率高達(dá)50%;相關(guān)宣傳資料大篇幅標(biāo)榜住建部高層領(lǐng)導(dǎo)曾在某博覽會(huì)視察過其展覽品。

故事的每個(gè)側(cè)面都像鉆石一樣奪目。

卓達(dá)新材官網(wǎng)的介紹稱，該公司是卓達(dá)集團(tuán)旗下企業(yè)，創(chuàng)建于2006年，主要業(yè)務(wù)是環(huán)保新型材料以及模塊化集成房屋。多位營(yíng)銷人員都表示，卓達(dá)新材將會(huì)替代房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為集團(tuán)發(fā)展的主力板塊。

在全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中，卓達(dá)新材的股東為青島元?jiǎng)?chuàng)投資控股有限公司與威海華融資產(chǎn)管理有限公司，分別出資1.4億元，以及6000萬元。卓達(dá)新材的法人代表?xiàng)詈骨�，是卓達(dá)集團(tuán)的股東以及執(zhí)行總裁，同時(shí)還是卓達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)楊卓舒的兒子。

關(guān)于卓達(dá)新材建材產(chǎn)品的性能，多位銷售人員表示，卓達(dá)新材的新型建材能夠組建十多層高層建筑，卓達(dá)集團(tuán)銷售經(jīng)理趙鴻飛表示，卓達(dá)新材的核心材料是一種膠，凝合為的新材完全可以替代鋼筋水泥建筑，“可以建造50乃至100層的高樓，這是一個(gè)顛覆性的產(chǎn)品。”

一位曾考察過卓達(dá)新材基地的業(yè)內(nèi)人士對(duì)無界新聞?dòng)浾咛岢隽怂�的懷疑，�?dāng)時(shí)卓達(dá)新材的建材性能最多承載4層建筑。集成房屋是內(nèi)外一體化的，質(zhì)量比較輕，對(duì)工藝、整個(gè)施工過程的控制、各環(huán)節(jié)的安裝組裝過程都很精細(xì)，也沒聽說卓達(dá)集團(tuán)收購過資質(zhì)很高的施工隊(duì)伍或者建筑公司。要加快升級(jí)，需要巨大資金投入，卓達(dá)集團(tuán)的資本沒有形成循環(huán)，支撐力不足。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)低層建筑非常少，除了一些別墅以及旅游項(xiàng)目。以卓達(dá)新材目前的工藝，被廣泛采用的可能性很低。

卓達(dá)集團(tuán)的官方資料顯示，目前卓達(dá)新材擁有30多項(xiàng)國(guó)家專利技術(shù)，在全國(guó)布局近40個(gè)新材產(chǎn)業(yè)新城。卓達(dá)集團(tuán)宣傳單頁顯示，石家莊新材生產(chǎn)基地于2015年9月20日正式啟動(dòng)，據(jù)卓達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)公布的計(jì)劃，有望2016年初上市，2016年底其年產(chǎn)能將達(dá)到20億平方米，年產(chǎn)值將達(dá)到7萬億元。

但日前卓達(dá)新材總部銷售人員對(duì)無界新聞?dòng)浾弑硎�，石家莊新材廠還未投產(chǎn)，不建議前往參觀。在卓達(dá)集團(tuán)宣傳部負(fù)責(zé)人的口里，目前40多個(gè)項(xiàng)目中，投產(chǎn)項(xiàng)目只有威海、濰坊、邯鄲的三個(gè)廠，哈爾濱的這個(gè)月就能投產(chǎn)。

此外，目前卓達(dá)新材的訂單數(shù)量，在不同營(yíng)銷人員口中以及官方語境中，同樣大相徑庭。

在趙鴻飛講述的故事里，今年卓達(dá)新材已經(jīng)簽了15萬億元的訂單。根據(jù)卓達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)披露的資料，該集團(tuán)董事長(zhǎng)楊卓舒今年4月10日在股東見面會(huì)上表示，中國(guó)每年有50億平方米新建建筑，總市場(chǎng)價(jià)值15萬億元以上，“我們也不能說滿了，15萬億元市場(chǎng)都?xì)w卓達(dá)，但我們要擁有三分之二”。卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品銷售點(diǎn)的宣傳單張顯示，“截至目前，卓達(dá)新材已收獲逾2萬億訂單”。

馬立強(qiáng)表示，“這些數(shù)字都太夸張了。之前公司在俄羅斯、尼泊爾簽了協(xié)議，上個(gè)月公布數(shù)據(jù)說總體訂單有800億元，加上云南曲靖的訂單，一兩千億元的訂單還是有的�！�

一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)區(qū)域總經(jīng)理級(jí)別人士，對(duì)無界新聞?dòng)浾弑硎荆�卓達(dá)集團(tuán)是一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)商，卓達(dá)集團(tuán)的資金鏈一直很緊張，一產(chǎn)圈地沉淀資金多，回報(bào)周期長(zhǎng)。而且它的三產(chǎn)開發(fā)都布局在威海、天津以及東北的郊區(qū)，套現(xiàn)能力差，周轉(zhuǎn)速度不會(huì)太快。

這位人士表示，作為卓達(dá)集團(tuán)二產(chǎn)的集成房屋生產(chǎn)主要問題不是產(chǎn)能不足，而是銷量上不去，而且渠道沒打開很多人不認(rèn)可，制約了它的經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)一步放大，卓達(dá)集團(tuán)融資用來擴(kuò)大產(chǎn)能的可能性不大。“如果它的渠道能打開，進(jìn)行正常的運(yùn)營(yíng)能產(chǎn)生很高的利潤(rùn)，完全沒有必要用那么貴的錢，股權(quán)融資以及債務(wù)融資成本都不會(huì)那么高，海外發(fā)債也完全沒問題”。

骨感的現(xiàn)實(shí)：主營(yíng)不夠還利息

在2014年10月，一位業(yè)內(nèi)人士因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系曾經(jīng)核算過卓達(dá)地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況，該人士對(duì)無界新聞?dòng)浾弑硎�，卓達(dá)集團(tuán)每個(gè)項(xiàng)目都是高成本融資，以模型推算，能推算出它的整體負(fù)債率150%以上，如果當(dāng)時(shí)來自卓達(dá)集團(tuán)的數(shù)據(jù)沒算進(jìn)融資成本，負(fù)債率已經(jīng)到200%。他說：“從資本運(yùn)作的角度看，其負(fù)債不算高，才1.5倍杠桿，但從產(chǎn)業(yè)角度看這公司在玩資本運(yùn)作，走的很險(xiǎn)”。

據(jù)他透露，卓達(dá)新材的理財(cái)項(xiàng)目大約在去年五六月份開始啟動(dòng)，如果算上卓達(dá)新材理財(cái)項(xiàng)目后面的融資額，卓達(dá)集團(tuán)的負(fù)債率會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

楊卓舒在上述投資者見面會(huì)上亦表示，“卓達(dá)新材一平米建筑賣8000元，就有2000至4000元的利潤(rùn)，成本才3500元”。

多位銷售人員表示，卓達(dá)新材的成本低，卓達(dá)新材的原材料為秸稈、煤灰、建筑垃圾等，成本很低，利潤(rùn)率至少有50%。

前述區(qū)域總經(jīng)理級(jí)別人士表示，據(jù)其對(duì)集成房屋同行企業(yè)的了解，這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率一般只有10%，雖然成本投入確實(shí)不大，但使用原來的預(yù)制件還是市場(chǎng)的主流，一體化建材如果沒有價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，很難取得市場(chǎng)份額。

一位同樣不愿具名的卓達(dá)新材理財(cái)產(chǎn)品投資者，向無界新聞出示的理財(cái)產(chǎn)品合同顯示，與投資者簽約的是卓達(dá)新材而非卓達(dá)集團(tuán)。

雖然與投資者簽署理財(cái)合約的是卓達(dá)新材，面對(duì)無抵押帶來的高風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)疑時(shí)，所有卓達(dá)新材營(yíng)銷人員，都會(huì)給無界新聞?dòng)浾咧匦旅枋鲆槐樽窟_(dá)集團(tuán)未來的版圖，以卓達(dá)集團(tuán)20年的品牌積累作為信用的保證。

卓達(dá)新材理財(cái)項(xiàng)目投資的周期都是一年，100多億元的融資在一到兩年內(nèi)要支付的利息就二十多億元。

而卓達(dá)集團(tuán)以及卓達(dá)新材的注冊(cè)資本都只有2億元。

多位銷售人員也表示，目前卓達(dá)集團(tuán)的主要營(yíng)收來源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。馬立強(qiáng)稱，據(jù)卓達(dá)集團(tuán)會(huì)議上透露的數(shù)據(jù)，近幾年房地產(chǎn)銷售額比較穩(wěn)定，每年維持在20億元左右。

在卓達(dá)集團(tuán)融資成本高企的同時(shí)，央行多次降準(zhǔn)降息，國(guó)內(nèi)房企的融資成本正創(chuàng)下歷史新低。中信證券研報(bào)顯示，2015年后發(fā)行，目前已經(jīng)上市的5年期地產(chǎn)企業(yè)公司債，平均利率為5.46%。

卓達(dá)集團(tuán)宣傳單頁顯示，作為卓達(dá)集團(tuán)另一個(gè)計(jì)劃上市的板塊，卓達(dá)物業(yè)在全國(guó)排行第13位，管理面積4000多萬平米，將在2016年初上市。

而無界新聞?dòng)浾卟殚喿罱�三年，由中�?guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜單，卓達(dá)集團(tuán)旗下的河北卓達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司只在2013年出現(xiàn)在榜單中的最后一名。

雖然官方網(wǎng)站以及宣傳資料都在以卓達(dá)新材以及卓達(dá)物業(yè)上市作為賣點(diǎn)。但卓達(dá)集團(tuán)宣傳部的負(fù)責(zé)人，接受無界新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)卻表示，目前確實(shí)在籌備分板塊上市，但對(duì)上市進(jìn)程并不清楚。

由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)等三家單位聯(lián)合主辦的中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，在2015中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)500強(qiáng)排行榜中，卓達(dá)集團(tuán)排行第267位，相比去年的測(cè)評(píng)結(jié)果下跌82位。

主業(yè)實(shí)力的下滑，行業(yè)基本面的不景氣，也在考驗(yàn)卓達(dá)集團(tuán)的償債能力。

利潤(rùn)率的下滑已經(jīng)成為房企必須面對(duì)的新常態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，去年上市房企的銷售凈利潤(rùn)率均值為10.32%;去年建筑行業(yè)銷售凈利率的均值僅為2.59%。

而中國(guó)房地產(chǎn)投資的全面回落，也在拖累建材行業(yè)的業(yè)績(jī)。

一位家在石家莊的投資者家屬對(duì)無界新聞表示，其父母投資了卓達(dá)集團(tuán)的理財(cái)產(chǎn)品，“但從利率上看，像是龐氏騙局，水泥、陶瓷、鋼材都是全行業(yè)虧損，他們50%利潤(rùn)率……感覺有點(diǎn)不靠譜。在今年10月之前，卓達(dá)新材理財(cái)項(xiàng)目的回報(bào)的是利息加股權(quán)，加起來33%。上市公司里做新型建材的，利潤(rùn)率也沒這么高。反正我告訴父母，這就是一場(chǎng)豪賭，做好虧本的心里準(zhǔn)備”。